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速八娱乐下载 一条消息,让房产商“寝食难安”?2020年买房的人为此欢呼

速八娱乐下载,来源:白银看点

曾有一位粉丝朋友问我,为什么开发商都那么有钱?拿一块地都是几十亿,上百亿,有时候都比一个上市制造企业全年的营业额还高。

其实,要回答这个问题不难。在房企投资拓展部门工作的朋友应该知道,开发商通过“合作伙伴”提供的资金取得地块,拿地半年就可以进行预售,开发商收到购房者首付款后,银行随后发放住房贷款,而房企顺理成章拿到整个房款。房企利用获得资金再进一步扩大贷款,然后使用这些资金再拿地开发新项目,有点类似“滚雪球”。

这些年,我们可以看到很多房企销售规模均是以翻倍式样增长,如此高的增长率,是其他任何一个正常行业都无法做到的。而房企通过这种“高周转”模式实现了规模跨越,仅仅在2019年1-11月,全国销售额超千亿的房企已达27家,开发商财大气粗可见一斑。不过,这种“高周转”发展模式也蕴藏着巨大风险。

对于这一点,监管部门心如明镜,从主管部门控制房企向银行、信托融资发债,到堵塞非房地产资金流入房地产领域,均是在防止金融风险进一步扩大。日前一条消息更是直接戳中开发商的“痛处”。

从黑龙江住房和城乡建设信息网获悉,由省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省地方金融监督管理局等六部门共同发布了《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》文件。有两点核心内容受到房地产界的广泛关注,一是从2020月1月1日起,要求各地要核查资金来源,确保房企使用合规的自有资金购地;二是要求在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘,房企申领销售许可证需满足“多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售”。 下面让我们一起来看看分析。

第一条很好理解,长期以来,参加过土地竞拍的人应该知道,房企代表在竞拍土地时,加一次价几千万,几个亿,这些钱大多不是房企自有资金,一般是从“合作伙伴”,如银行、信托、保险等机构获得。伙伴们也乐意给房企钱,因为这些年房价不断上涨,大家都能获得不菲的收益。

正因为有了“背后”这些支持,开发商们就能在土地市场叱咤风云。这些年房价不断上涨,这些一个又一个的“地王”功不可没,根据数据统计,仅在2016一年,全国地王数量就超过300宗,当一块高价地诞生,开发商、房产中介,甚至周边的投资炒房客,都像打了鸡血似的,在这种氛围中,观望的购房者也被带入楼市中,不断演绎着火爆行情,这里面有多少是自住,有多少是炒房的,我们不得而知。

让开发商自有资金拿地政策一旦实施,一方面可以让开发商加快销售节奏,否则没钱拿地搞新开发,另一方面,开发商没那么多钱去拿地了,只有把房子卖掉了才有资金拿地,高价地就不会那么容易产生了,土地市场就会稳定下来,购房者也不会那么容易被带节奏了。

第二条对购房者影响就更为直接。这些年产生的不少房闹现象,多半与商品房预售有关,购房者买房全凭一张图,付完首付款,拿到房子是1年半到两年的事了,不管购房者有多少期待,反正交房时看到的就是既成事实,基本上是于事无补,对房屋质量把控更是无从谈起。

说起预售制,还得追溯到上个世纪90年代中,由中国香港房地产商发明的“卖楼花”模式传到内地,前前后后有近25个年头,而这正是我们房地产快速发展的时期,不可否认,预售制确实解决了开发商的资金周转难题,但也确实对购房者造成损害。人民日报曾发表评论称,“商品房预售制从当初利大于弊,到现在争端重重,反应了这个制度已经不适应当前的经济发展”,“取消预售制,从长远来讲是不可避免的”。

实际上,关于取消商品房预售制的努力一直在进行。早在去年底,全联房地产商会秘书长赵正挺称,全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究、提出报告,上报中华全国工商业联合会。但是,到现在还没有看到有公开的结果。而黑龙江的这个规定要求,无疑又把这个工作向前推进了一步。

就笔者看来,取消预售制或是一种形式,事实上,我们眼下不少城市在楼市调控期已制定了现房销售制度,就相当于取消了预售,购房者到售楼处买房,所见即所得,开发商想在质量上玩什么猫腻,购房者会给出答案。如果说当下全面取消预售还不具备条件的话,我们也可以看看一些发达国家虽然也实行了预售制,但做法是否可以借鉴?

比如德国采用分期付款方式,购房者根据工程进度支付购房款。在瑞典,开发商必须经过一个名为“住宅居住权协会”严格审核后才能建造房屋和销售,由该专业机构全程监督把关。新加坡跟德国一样,也是购房者根据工程进度分期付款,但相关支付比例和要求均做了详细规定。

最后,房君认为,黑龙江这则规定仅是一个头,应会有更多省市效仿,虽会让很多开发商“寝食难安”,但可给以后的购房者得到实惠。

楼市在国家“动真格”的调控下,开发商的日子会越来越不好过。就自有资金拿地和现房销售这两条,对于资金雄厚的大房企还算好些,但也不敢贸然拿地,因为都是自家口袋的真金白银,那么土地市场就不会那么火爆,房地产市场也就容易平稳。现房销售政策,对不少资金实力不足的房企来说就比较“难”了,因为中小房企融资成本本身就比较高,延后两年销售或不一定能撑下来。

对于购房者来说,平稳的房地产市场,有利于购房者理性选择,卖现房规则促使开发商在产品质量上下功夫,购房者买到好房子的概率更大些。当然,楼市问题冰冻三尺非一日之寒,需要耐心和时间,我们相信,以后住房市场环境会越来越有利于购房者。

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2019-12-25 15:22:04

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